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房产房价!汕头楼市,何去何透视调控中的汕头房产市场

导读:本论文可用于房产房价论文范文写作参考研究。

房价降了吗 房产新政百日忧 100722 视频 : 房产税 房价 1、★去澳洲买房子2、★房价下跌的理性3、★“短租”来的幸福生活

距离2010年4月27日国务院出台“史上最严厉的调控政策”已有两年多时间,各地房地产市场曾一度进入“冬眠期”.然而,在2012年岁末,楼市似乎已被“唤醒”,不仅一线城市楼价难被撼动,成交量稳中有升,就连粤东地区的中心城市——汕头,其楼市的销售量虽然比2011年有所下降,但价格却显上升趋势.特别是汕头东区一些商品房项目集中上市,其销量、价格皆有“高升”的表现,从而拉动全市住房均价上行.楼市“暖冬”已是不争的事实,而汕头楼市前景如何?开发商与购房者又将何去何从?

大背景:

全国主要城市楼价攀升

2012年,从整个房地产市场的表现来看,无论是成交量,还是价格,都是房地产调控以来最为抢眼的一年.据国家统计局12月18日发布的数据显示,在全国70个大中城市中,11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有53个,创2012年新高.此前数月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅一直保持在0.1%以下,但11月陡升至0.26%,创2012年新高.

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,房价快速掉头向上已没有疑问,其原因是2012年以来的两次降息以及此前积压的自住需求释放.此外,不少房企在资金链改善后开始追求利润,减少价格优惠.

从11月份以来各地的交易情况来看,往年交易平淡的年底楼市,都出现了异常热闹的场面,而北京、广州等部分区域市场的火爆表现令人担忧,“地王”现象也引发市场关注.据媒体报道,久违的“通宵排队买房”景象再次在羊城上演.位于广州珠江新城的某楼盘虽然定于12月16日正式开盘,但12月15日晚上就已经有大批的买房客聚集在售楼部门前,等待开盘的队伍甚至排起了长龙.据悉,12月上旬,广州共有6个新盘开盘,4个旧盘推出新的货量,虽然这几个楼盘处于不同区域,但现场几乎都出现哄抢的热闹景象.

于此相对应的是,万科、招商地产等全国知名的开发商几乎都提前完成了销售任务.以三季报为例,万科以1100.2亿元的前10个月业绩,成为2012年首个上千亿元销售额的房企.此外,中海地产前9个月累计销售额达919亿港元.事实上,在8月份,中海地产已悄悄将年度销售目标上调至1000亿港元,目前已经完成目标的91.9%.此外,保利前三季度销售额较年初800亿的销售目标已完成94.54%.而一线城市的成交,更是创下近年来的新高.北京市的商品房销售面积在10月份就已经超过了2011年全年.可以说,在严厉的房地产调控政策下,开发商通过让利、打折等促销方式,以价换量,度过了销售的寒冬.

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业内人士表示,全国楼市2012年末出现明显的“量价齐升”现象,与2010年的局面有类似之处.如果反弹速度过快,不仅影响预期,也可能引发新的调控政策.而局部地区出现的房地产非理性旺盛局面,已明显影响市场预期.中国人民银行近日发布的四季度储户调查问卷显示,66.6%的居民认为目前房价“高,难以接受”;29%的居民预期下季房价“上涨”,较年初提高11.3个百分点,较2011年同期高10个百分点.

小环境:

汕头这个冬季“不冷”

记者了解到,在经历了“少金缺银”的9、10月常规销售旺季之后,汕头的楼市在岁末之际,终于迎来了“一丝暖意”.据房地产管理机构的数据表明:2012年1-10月,汕头市市区(含金平、龙湖、濠江、澄海、潮阳、潮南区)新建商品住房均价为5273元/平方米,同比2011年4826元/平方米的价格有所上升.2011年的交易低潮延续到2012年,2012年1-11月,中心城区二手房交易面积80.95万平方米,与2011年同比交易量下降17.7%,下半年以来,二手房市场有所回暖,交易量有所增长.而2012年1-11月,汕头市中心城区新建商品房销售面积69.09万平方米,其中住房面积63.29万平方米,同比2011年下降三成;商品住房均价6327元/平方米,比2011年全年均价上涨10.6%.

从数据来看,销售量总体情况比2011年有所下降,价格略有上升.东区商品房项目集中上市,如尚海阳光、香域春天、星湖城、丰华花园、万豪南湾、星湖嘉景等的开盘,其销量、价格,带动了全市住房销量、均价的上升.

据了解,目前,汕头市市场刚性需求相对旺盛,购房人群多为首购及中等收入人群改善型购房.汕头市房地产市场的供求关系因为近期推出及计划推出的“三旧”改造项目,使得市场供应相对充足,选择性较多,呈现供需平衡、平稳健康发展的局面.

而从整个房地产市场趋势来看,随着新城市中心区东海岸新城等一系列规划出台,市场正处在持续的发酵升温中.其中,一手房市场的形势是:2012年1-10月汕头市全市房地产开发投资额为64.36亿元,与2011年同期相比增长25%,其中中心城区为45.16亿元,同比增长56.3%.开发投资方面还是保持充足活力.而施工面积和商品房竣工面积也是正增长:2012年1-10月份,汕头市全市房地产施工面积909.79万㎡,同比增长5.1%,其中住宅施工面积为662.63万㎡,同比增长2.9%.中心城区施工面积为582.47万㎡,同比增长8.2%.商品房竣工面积153.84万㎡,同比增长49.0%.中心城区商品房竣工面积128.60万㎡,同比增长67.1%.而二手房市场则是:年末“翘尾”,房价普遍上涨一至两成.

可以说,在经历了一番“沉寂”之后,汕头房产市场的“刚需”终于露头了,于是,汕头“楼市”在2012年的寒风中“随大流”热了一把.

观后市:

房价不会大幅下降

严厉的政策调控和市场监管措施,给中国房地产“降温”的效果还是比较明显的,尤其是“炒房”暴热之势得到了控制.而在汕头,2012年开发商的脚步也有所调整,新开工项目和面积较少.1-10月份全市商品房新开工面积166.59万㎡,同比下降50.8%;中心城区商品房新开工面积98.18万㎡,同比下降50.8%.

虽然,近两年来,汕头新的房地产项目在数量上增幅不大,但,其档次却有较大的提升,高层高端住宅明显增多.仅从商品房销售方面来看,刚需在2012年下半年有比较大的释放,从而使每平方米均价有较大幅度的提升,而开发商入市的步伐也明显加快,房地产市场参与的多方在长时间的博弈中逐渐取得共识和平衡.鉴于此,期待汕头房价大幅下降可谓“有梦想、无现实”.

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记者在采访中了解到:汕头虽然是沿海“特区”,但,工资水平整体不高,外来人口远不如同为“特区”的深圳与厦门,汕头的房产主要还是“本地人”在消化,过高的房价会抑制销售,因此,房地产开发商在定价上都十分谨慎,而有心要“炒房”的人,也不免在资金占用、出手周期上会有更深的考虑.于是,一些“汕头特色”现象便不时会在市场上出现:“预购”总会悄悄进行,二手次新房的实际交易价格总是“雾里看花”.但,总体上说,汕头的房价没有真正“降”下来.究其原因有三:

城区住宅用地供少求多,地价有升无降.目前,汕头市区人口密度高达每平方公里近4000人,是同类型城市人口密度的3至4倍,可利用的土地资源相当有限,住宅用地供少求多,地价年年攀升是众所周知的事实,这也就意味着,房产开发的成本在“地基”部分就酝酿着“水涨船高”了.

外地潮商回汕购房及改善型“刚需”,促进高端房产热销.尽管汕头目前的房地产市场中还有一些滞销的房产,但,品牌好、区位好的高端房产依然“不愁销售”,出现了市场“结构性分化”.这主要是,汕头目前的房价相比国内其他沿海城市要“便宜”一些,对那些在外事业有成的潮商来说,回汕头购房相对比较实惠.虽然,在外的潮商们不常回汕头居住,但,在故乡有个舒适的“落脚点”,逢年过节可以与亲友相聚,则是许多潮商在汕头购买高端房产的“实在意愿”.而一批以公积金贷款为主的“本地”购房者,尤其是“改善型”购房者,对高端房产也有较大的需求.于是,这两大部分购房者便成为高端房产坚实的“刚需”,助力高端房产热销.

据汕头房产中介连锁机构——恒丰房产的业务员介绍,在岁末的一个月里,他与同事们经手的多套房产,几乎全部是改善型“刚需”,且绝大多数是中高端房产,而一些高端房产还在“图纸阶段”时,就已被各种渠道“认购”了不少,其销售“热度”从一手房市场“辐射”至二手房市场,至今未“降温”.

房价在二手市场悄然“炒高”.在汕头,只要有新的楼盘信息,地基还没打,就有相应的房号“悄然”出现在二手市场中,“可以公司过名”,是汕头“熟人社会”、“内部认购”在二手房市场中最具象的表现,也从一方面证明“炒房”现实存在.因此,汕头二手房交易的实际数据,从来就不是如“公开”的那样“好懂”.但,优质优价,一分钱一分货,则是如今汕头房产二手市场的共识,不论是买的,还是卖的,都遵循这一“规则”.于是,一些楼盘,尤其是中高端楼盘,在一手供量不能满足需求的情况下,在二手市场毅然“甩下”一手楼价,自顾自“抬升”价格,只卖“有心人”.“说到底,还是汕头的好房子不多,尤其是与汕头的自然环境相宜、适合养老养生的房产太少了!”一位从外地回汕头探望家中老人的潮商感叹道.

据媒体披露,2012年岁末,在汕头,新开盘的中高端白坯住宅一手均价在6800元至8000多元之间,而一些海景高层住宅,开价已近万元.然而,就是这样的价格,人们在一手市场还很难买到心仪的住房.相对于局限的一手房源,汕头二手房源就显得“宽广”多了,各种档次都有,价格参差有别,其中,区位、配套及规划建设较有优势的高端房产,价格弹性较大.中介从业人员坦陈:相对于持续不减的改善性“刚需”,汕头真正的好房子还是供不应求.需求决定价格,房价在二手市场被“炒高”,也是市场的供需规律使然.

在汕头,当优质、高端房产无法满足市场需求时,企盼房价大降,是不现实的.但,就汕头目前的社会经济情况来看,房价整体大涨大降,可能性也不大.最有可能的就是:结构性涨跌,即:优质、高端房产价格会出现一个持续的上行周期;而规划建设有缺陷的普通房产,则会越来越卖不起价,其跌幅的快慢,还将取决于地段与环境.由此开始,汕头房价将进入一个细分时期:好地段、配套齐全的高端房产高价,低端普通住宅平价或只租不卖,各档次拉开距离.可以肯定,与汕头自然环境相宜的房产会越来越受人欢迎,尤其是适合养生养老的房产,将会迎来更多的“刚需”.

未来,汕头的房地产开发商该建什么样的房子,市民要买什么样的房子,能接受什么价位的房价,调控中的汕头房地产市场或沉寂或热闹,何去何从,已现端倪.

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